Une avancée dans la pratique des promesses unilatérales de vente et l’interruption de la prescription (CA de Paris Pôle 4 Chambre 1 - affaire 10/23299).
KOAN, cabinet d’avocats belge, basé à Bruxelles et Paris, a représenté pour son client la SCI Laser Vanal devant la Cour d’Appel de Paris (décision de la Chambre immobilière du 19 septembre 2013 - SCI LASER VANAL / Z IMMOBILIER-SCP FIXOIS) qui a donné lieu à un arrêt qui pourrait avoir un impact important sur la pratique des promesses unilatérales de vente.
Les éléments du dossier :
Par arrêt du 19 septembre 2013, la Cour d’Appel de Paris rend un arrêt remarquable sur les effets d’une promesse de vente unilatérale à durée déterminée signée le 9 juillet 1991. Aux termes de la promesse, les parties ont convenu que la vente aurait lieu par acte authentique au plus tard le 30 juillet 1991 ; passé cette date, il appartenait « à la partie la plus diligente de faire sommation à l’autre par acte extra-judiciaire de signer l’acte ». Le défaut d’accomplissement de cette formalité n’est assortie d’aucune sanction. La Cour considère à bon droit que la somme de 7 millions de francs a été versée en contrepartie du maintien du droit de lever l’option pour une durée indéterminée. En encaissant une partie du prix, le promettant (le vendeur) a accepté de proroger les effets de la promesse jusqu’à ce que le bénéficiaire lève l’option où jusqu’à ce que le promettant somme le bénéficiaire de signer, faute de quoi, il serait libéré. En application de l’article 2248 ancien du Code Civil, l’arrêt retient l’interruption de la prescription entre la date du paiement partiel du prix (19 août 1991) et la sommation délivrée par le bénéficiaire au promettant d’avoir à signer l’acte (9 mai 2006).
Le bien, objet de la promesse ayant été d’ores et déjà vendu à un tiers par le promettant, la Cour le condamne au remboursement du prix, ce paiement n’ayant plus de cause à compter du procès verbal de carence établi par le notaire constatant l’absence du promettant à la signature de l’acte.
La Cour retient par ailleurs que la violation de l’obligation contractuelle par le promettant cause un préjudice consistant dans la perte d’une chance de percevoir la plus-value évaluée à la somme de 200 000 €. Le notaire est condamné à garantir le promettant à hauteur de cette somme pour manquement à son devoir de conseil.
Koan dans ce dossier était représenté par Nathalie Charpentier – Mavrinac, avocat associé.