Le décret d’application du régime général de propriété temporaire appliqué au logement (BRILO) entre en vigueur. Il créé un nouveau marché pour les acteurs de l’immobilier avec la location de logements intermédiaires à prix maîtrisés.
Le décret d’application n°2016-855 du 27 juin 2016 (JO 29 juin) précise trois aspects fondamentaux du BRILO :
1) D’abord, les modalités de contrôle de l’affectation des logements (CCH, art. R 254-1 à art. R 254-4) :
Le décret prévoit que :
- est annexé au contrat de location ou de cession des droits réels une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature dudit contrat (CCH, art. R 254-2) ;
- le bénéficiaire du contrat de location ou de cession des droits réels notifie au bailleur une copie du bail ou de l’acte de cession et de ses annexes (CCH, art. R 254-3) ;
- le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces mentionnées aux articles R 254-2 et R 254-3 du Code de la construction et de l’habitation.
L’immeuble objet du BRILO doit être à destination principale de logement même si le décret prévoit la possibilité qu’y soient exercées des activités accessoires dans le respect des termes des articles L254-1 et R 254-1 du CCH.
2) Ensuite, la méthode de calcul de la valeur des droits réels afférents aux logements, objets du bail, appliquée à chaque cession de ces droits (CCH, art. R 254-5) :
La valeur de la propriété temporaire liée au bail réel immobilier est déterminée selon une formule de calcul fixée à l’article R. 254-5 du Code de la construction et de l’habitation.
Cette méthode de calcul sert à tenir compte du caractère temporaire de la propriété tout en permettant de maintenir les logements en cause dans le parc intermédiaire. Elle porte sur les droits réels afférents aux seuls logements objets du bail (et non sur les surfaces accessoires).
Etant précisé que son objectif est de définir un prix non pas administré mais régulé, qui suivra, de façon pondérée, les évolutions du marché.
Très schématiquement, la solution consiste à appliquer la formule de calcul de la valeur d'un droit réel, que l'on appelle méthode de capitalisation à durée limitée de l'économie de loyers, en procédant comme suit :
- d'abord, déterminer un taux de capitalisation induit fondé sur des données observées sur le marché libre (taux établi à partir du rapport entre la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours, la dernière valeur disponible auprès des observatoires locaux des loyers et la valeur de la vente moyenne au mètre carré pour l'année N en cours, la dernière valeur disponible portant sur les mutations d'immeubles d'habitation à titre onéreux, mises à disposition du public par le Conseil supérieur du notariat)
- ensuite, appliquer ce taux de capitalisation tel que déterminé dans un premier temps au loyer plafonné du logement intermédiaire.
3) Enfin, les sanctions liées à la méconnaissance de cette affectation (CCH, art. R 254-6 et art. R 254-7) :
Aux termes de l’article R. 254-6 du CCH "L'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L. 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier".
Relevons qu’alors même que ce dispositif est destiné à protéger des objectifs d’intérêt général, le texte n’instaure qu’une prescription quinquennale ce qui est favorable à la sécurité juridique et à la stabilité des relations contractuelles.
Quant à la sanction relative à la bonne exécution des clauses du contrat de bail réel immobilier initial, dans le cadre notamment des locations ou cessions de logements conclues postérieurement (qui devront naturellement reprendre les stipulations du bail réel immobilier initial), elle prendra la forme d’une résiliation. Sachant que l’article L.254-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que le BRILO ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale.
Et l’on comprend de l’article L.254-3 du même code qui dispose qu’ "A défaut pour le preneur d'exécuter ses obligations contractuelles, notamment en cas de défaut de paiement de la redevance non régularisé six mois après une mise en demeure signifiée par acte extrajudiciaire, le bailleur peut demander la résiliation par le juge du bail réel immobilier", qu’en dehors d’une résiliation amiable, la résiliation pour inexécution ne saurait être prononcée que par le juge et ne pourra donc pas être prévue "de plein droit" dans le bail.
L’article R.254-7 du Code de la construction et de l’habitation précise donc que l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L.254-1 à L.254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L.254-3.
Il s’agira vraisemblablement des cas suivants :
- non réalisation des constructions et travaux ;
- non maintien en bon état ;
- non-paiement de la redevance ;
- non-respect des conditions d’occupation du logement à titre de résidence principale ;
- non-respect des conditions de ressources ;
- non-respect du plafond du prix de loyer pour les logements donnés en location.
Bruno Cheuvreux, notaire associé, Cheuvreux Notaires
