Alors que la loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises sera soumise à un vote d'ensemble à l'Assemblée nationale ce mardi 18 février à 14 heures 15, Sébastien Robineau, avocat associé chez Homère, réagit sur une mesure adoptée à la suite du dépôt d'un amendement parlementaire concernant les baux commerciaux.
En effet, le statut du bail commercial a été revu à l'occasion de l'adoption de ce projet de loi.
Certes, le statut des baux commerciaux méritait un dépoussiérage évident, mais un texte consacré aux TPE était-il l'occasion de le faire ? Que vient donc faire cette réforme du statut des baux commerciaux dans une loi qui vise à « permettre le maintien d'une offre commerciale et artisanale diversifiée » (extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 21 août 2013) ? Les baux commerciaux sont les baux de droit commun applicables dès que le locataire est une entreprise commerciale, quel que soit le nombre de salariés que cette entreprise peut compter dans ses effectifs. Les commerçants et les artisans ne sont donc pas les seuls acteurs économiques à se voir imposer le statut des baux commerciaux. L'occasion n'était en conséquence pas la bonne car peu de PME et d'ETI se sont émues du débat parlementaire ayant précédé l'adoption de ce texte qui, de par son objet, ne les concernait pas.
Les locataires ne peuvent plus renoncer à leur faculté de résilier leur bail tous les trois ans
Pour autant, l'article 1A de la loi nouvelle a opéré une modification de taille dans le régime des baux commerciaux : l'impossibilité pour les locataires de renoncer, par une mention expresse dans le contrat de bail, à leur faculté de résilier tous les trois ans leur bail commercial. La motivation de cet article est la suivante : « Le commerce a besoin de souplesse pour prospérer de façon équilibrée. Dans un environnement économique mouvant, une entreprise ne doit pas être bloquée pendant six ans ou pendant neuf ans du fait de clauses qui lui sont imposées. Les clauses interdisant au locataire de donner congé tous les trois ans pourraient être préjudiciables à l'équilibre économique et financier de l'entreprise en l'obligeant à continuer de payer un loyer pour des locaux superflus, voire inutilisés. » (amendement n°CE93 déposé le 24 janvier 2014).
Avant l'adoption de ce texte, la situation était simple. Un bail commercial était conclu pour une durée minimale de neuf années. Le droit commercial permettait au locataire, tous les trois ans, de résilier son bail sous réserve, notamment, de respecter un préavis minimal de six mois. C'est pour cette raison que le bail commercial était plus communément appelé « bail 3-6-9 ». Toutefois, le locataire et le propriétaire pouvaient s'entendre sur une éventuelle renonciation du locataire à invoquer sa faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial. Il suffisait alors de le mentionner dans le contrat de bail. Le bail devenait alors un bail ferme sur au moins six années, voire ferme sur une durée de neuf années. Et pourtant, le locataire ne devenait pas l'otage de son propriétaire. Il n'est pas rare de rencontrer des offres de reprise de bail commercial, pour la durée ferme restant à courir, lesquelles trouvent preneur sans plus de difficultés que les offres de location portant sur un bail initial. Désormais, la situation nouvelle est toute simple. Le locataire ne peut plus renoncer à cette faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial.
Cette mesure est issue du travail de trois groupes parlementaires, soucieux visiblement d'organiser le bien des autres contre leur gré !
Ils ne peuvent donc plus négocier, en contrepartie, une franchise de 6 à 9 mois de loyer
En effet, ces parlementaires ont probablement oublié que le locataire, proposant à son futur bailleur de renoncer à sa faculté de résilier tous les trois ans son bail commercial, disposait d'un levier financier sans précédent, surtout en cette période de difficultés économiques. En échange de cette renonciation et selon les villes dans lesquelles l'immeuble concerné est implanté, il était d'usage d'obtenir une franchise de loyer d'un montant variant entre un mois et un mois et demi par année ferme d'engagement. En d'autres termes, un locataire s'engageant sur une durée ferme de six années pouvait obtenir entre six et neuf mois de franchise de loyer. Six à neuf mois de loyer économisé ! Autant de trésorerie affectée au développement du projet entrepreneurial. A l'heure où l'accès au financement des entreprises relève du parcours du combattant, cette réforme du statut des baux commerciaux « constitue de toute évidence une belle avancée qui devrait encourager la dynamique entrepreneuriale en rendant plus fluide le parcours des entrepreneurs » (extrait du compte rendu du Conseil des ministres du 21 août 2013) !
Et les faibles dont ces parlementaires ont voulu préserver les intérêts ne sont pas les seuls à être touchés par cette réforme. Toutes les entreprises commerciales perdent, à l'occasion de leur emménagement ou de leur déménagement, le bénéfice de cette manne financière de la franchise de loyer !
Il ne reste plus qu'à espérer que le Sénat revoit la copie des députés ! Sinon, ce nouveau texte s'appliquera à compter de l'entrée en vigueur de cette loi, c'est-à-dire le lendemain de sa publication au journal officiel...
Sébastien Robineau, Associé, Homère Avocats
