A l’heure où la crise économique en Espagne touche particulièrement le secteur immobilier et offre de nombreuses opportunités d’investissements notamment pour les étrangers, voici un panorama de la fiscalité immobilière en droit espagnol.
a) Fiscalité associée à la propriété de biens immeubles en Espagne :
- Impôt sur le patrimoine
Les personnes physiques résidents fiscaux ou non en Espagne, qui sont propriétaires d'un immeuble en Espagne, doivent présenter une déclaration de revenus sur le patrimoine, du simple fait d'être propriétaire ou propriétaires de biens immeubles ou de droits sur les biens immeubles implantés en Espagne.
- Impôt sur le revenu des personnes physiques
Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne qui sont propriétaires d'un bien immeuble en Espagne, doivent intégrer dans leur assiette de calcul de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, un montant équivalent au résultat de la multiplication de la valeur cadastrale du bien situé entre 1,1% et 2%.
Cependant la résidence principale du déclarant est exonérée dès lors qu'elle est louée, ou affectée au développement d'activités économiques.
La loi sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques prévoit la déductibilité des investissements réalisés dans la résidence principale et l'exonération en cas de nouvel investissement.
- Impôt sur le revenu des non-résidents
Les personnes physiques non-résidents fiscaux en Espagne qui sont propriétaires d'un bien immobilier en Espagne, doivent présenter chaque année une déclaration d'impôt sur le revenu des non-résidents, en déclarant un revenu présumé équivalant au résultat de la multiplication de la valeur cadastrale du bien situé entre 1,1% et 2%.
- Impôt sur les biens immeubles
Les personnes physiques résidents fiscaux ou non résidents fiscaux en Espagne et les personnes morales qui sont propriétaires d'un bien immeuble en Espagne, sont tenues au paiement de l'impôt municipal sur les biens immeubles.
b) Fiscalité associée à la location de biens immeubles en Espagne :
- Impôt sur le revenu des personnes physiques
Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne propriétaires d'un bien immeuble en Espagne, loué à des tiers, doivent intégrer dans leur assiette de calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, leurs revenus fonciers moins les charges et amortissements.
- Impôt sur le revenu des non-résidents
Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne propriétaires d'un bien immobilier en Espagne, loué à des tiers, doivent présenter trimestriellement, une déclaration d’'impôt sur le revenu des non résidents, dans laquelle ils devront déclarer leurs revenus fonciers en Espagne.
Dans l'hypothèse de résidents venants de pays de l'Union Européenne le montant à déclarer équivaudra au revenu foncier moins les charges et amortissements.
- Impôt sur les sociétés
Les personnes morales résidents ou non résidents fiscaux établies en Espagne propriétaires d'un bien immeuble en Espagne, loué à des tiers, doivent déclarer dans leur bilan, leurs revenus fonciers sous réserve de la déduction des charges et amortissements.
La société en fonction du régime fiscal qui lui est applicable, payera un impôt sur les sociétés équivalent à 30%.
c) Fiscalité associée à la transmission de biens immeubles en Espagne :
- Impôt sur le revenu des personnes physiques
Les personnes physiques résidents fiscaux en Espagne propriétaires d'un bien immeuble en Espagne qu’elles cèdent, doivent déclarer la plus value de cession.
Si l'immeuble transmis a le statut fiscal de résidence principale et que le contribuable réinvestit le montant obtenu dans l'acquisition d'une nouvelle résidence principale, il pourra être exempté partiellement voire totalement d’impôt.
- Impôt sur le revenu des non-résidents
Les personnes physiques non résidents fiscaux en Espagne propriétaires d'un bien immeuble en Espagne qu’elles cèdent, seront de la même façon soumises à la taxation sur la plus value de cession de 19 % sous réserve des dispositions en matière de double imposition selon la convention fiscale internationale applicable.
- Prélèvement à la source
S’il s'agit de biens immeubles situés en territoire espagnol appartenant à des contribuables non-résidents, l'acquéreur devra s’acquitter du prélèvement à la source de 3%.
- Impôt sur les Sociétés
Les personnes morales ayant leur siège social en Espagne, ou non résidentes qui sont établies en Espagne propriétaires d'un bien immeuble en Espagne et qui le cèdent, doivent déclarer dans leur bilan, la plus value de cession.
La société, en fonction du régime fiscal qui lui est applicable, payera un impôt sur les sociétés de 30% sous réserve de réinvestissement ou bénéfices exceptionnels.
- Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et taxe sur la valeur ajoutée
Les personnes physiques ou morales, tant résidentes que non résidentes fiscales en Espagne, qui acquièrent à titre onéreux un bien immeuble en Espagne, supporteront la taxe sur la valeur ajoutée sur l'immeuble en cas de première cession.
Jean Marc SÁNCHEZ - AGM avocats-abogados - Avocat aux barreaux de Paris et Madrid
