Si tous les secteurs de l’immobilier sont concernés par la digitalisation, celui de la construction avance à pas de géant dans ce domaine. En effet, l’évolution la plus notable vient du secteur de la construction avec le BIM (Building Information Modelling), avatar numérique reproduisant l’immeuble à construire. À terme, le processus devrait irriguer le cycle de vie entier d’un bâtiment, du dépôt du permis de construire à sa démolition, supposant une adaptation du droit déjà en cours.
Sous le coup de la digitalisation, l’immobilier dans son ensemble fait sa mue. Toutefois, une place particulière doit être réservée au BIM, pour Building Information Modelling, ou "l’entrée de l’immeuble dans l’ère de la data".
Avec le BIM, c’est-à-dire une maquette numérique avatar du bâtiment à construire, l’industrie de la construction a impulsé un véritable changement de paradigme au long cours. Le BIM ne permet pas seulement de construire avant de construire, mais de construire autrement, en pensant la construction autrement.
Le BIM : un nouvel immeuble,
L’immeuble numérique est bâti sur la base de données, qui sous réserve d’être harmonisées, présentent des caractéristiques bien différentes des composants physiques des bâtiments traditionnels. Les données, idéelles par nature, s’échangent, voyagent, évoluent, se partagent sans contraintes physiques, offrant aux professionnels des opportunités de collaboration jusque-là inédites, en substitution des logiques par corps de métiers classiques. Ce process fait aussi naître des questions juridiques nouvelles au regard, par exemple, de l’application de la responsabilité des constructeurs (article 1792 et s. du Code civil) aux acteurs BIM.
La plus-value du BIM se concentre aujourd’hui sur la phase conception des projets, mais elle irriguera à terme le cycle de vie entier d’un bâtiment. D’ores et déjà le BIM pénètre la phase réalisation – le chantier, et son exploitation. On parle déjà de suivi de chantier via des caméras, dont les données numérisées seront comparées aux dispositions contractuelles.
Les questions de propriété intellectuelle, que pose déjà le BIM concernant les éventuels droits d’auteur sur la maquette, vont donc continuer à se poser. De même, les interrogations sur la responsabilité et les assurances construction resteront d’actualité, d’autant que les assureurs pourraient bien être tentés, eux aussi, de profiter de l’avatar numérique, en particulier lors d’opérations d’expertise.
Plus généralement, de nouvelles applications du BIM verront le jour. En étant associé à l’acte de naissance du bâtiment, le BIM s’articulera naturellement avec toutes les activités connexes à l’acte de construire, et en particulier les activités juridiques.
Annonciateur d’un nouvel univers
En amont de la construction, le principe de la gestion des autorisations d’urbanisme par un avatar numérique est aujourd’hui acquis et déjà expérimenté, en sachant que les collectivités devraient pouvoir traiter les demandes d’autorisation d’urbanisme par voie électronique (décrets SVE octobre et novembre 2016). Il est vrai que la jonction se fait sans peine entre les données du bâtiment et celles des documents d’urbanisme.
La connaissance des sols en particulier en matière de pollution appelle un format digital, et devrait également s’articuler aisément avec le principe du BIM. À partir de là, des points de connexions s’envisagent, au moins à l’avenir, avec les SIG (Système d’Information Géographique). Le e concept de smart city représente un autre champ de collaboration avec le BIM. La ville intelligente et durable va de pair notamment avec une approche éclairée des bâtiments, c’est-à- dire une gestion précise et économe des ressources au moins partiellement sous un format digital. Or, les data du BIM constituent un outil de base idéal pour concevoir et développer une telle approche.
Les apports du BIM à peine dévoiler d’autres opportunités se font déjà jour avec la technologie de la blockchain utilisé par certains pays comme registre foncier (Géorgie, Ghana), ou encore la ville de Rotterdam en matière locative. Or, la blockhain s’articule elle-même avec les smart contracts que pourrait venir rencontrer l’intelligence artificielle selon certains observateurs.
Certaines de ces hypothèses mettront sans doute du temps à se réaliser, et nécessiteront des technologies à la mesure de ces ambitions. La digitalisation n’a, qui plus est, rien d’idyllique. Elle possède des limites. Aussi performant soit l’immeuble virtuel, il restera à construire, entretenir et réhabiliter le bâtiment réel, seul capable de répondre aux besoins des hommes. Il n’en demeure pas moins que l’immobilier dans son ensemble a muté et intègre désormais un volet numérique possédant une dimension quasi identitaire. Le phénomène devrait se poursuivre, d’autant que personne ne semble s’en plaindre, alors peut-être que demain droit immobilier s’écrira droit Emmobilier !
David Richard, Avocat à la cour
