La tendance vers des clauses favorables aux vendeurs se poursuit sur le marché européen de l’immobilier

La reprise du marché des transactions immobilières se poursuit en Europe. Après la baisse de 2008 et 2009, les cinq dernières années se caractérisent par une augmentation constante des opérations de portefeuille immobilier et par un net recul de l’immobilier commercial. On observe également la présence accrue d’investisseurs internationaux, pour la minorité d’entre eux originaires de pays germanophones. Par ailleurs, des signes évidents indiquent que le marché européen devient globalement plus favorable aux vendeurs.

Dans son étude 2015 sur les transactions immobilières en Europe, CMS a analysé les clauses contractuelles de 675 transactions immobilières conseillées par ses avocats dans 13 pays, ce qui lui a permis d’identifier les différences et les tendances régionales. L’étude a évalué les transactions dans un contexte paneuropéen, et fait suite aux quatre études précédemment réalisées par CMS Hasche Sigle membre de CMS sur les transactions immobilières, qui portaient sur le marché immobilier allemand.

L’analyse offre un aperçu des meilleures pratiques actuelles en matière de contrat d’achat immobilier, tant pour la cession d’actifs que pour la cession d’actions. Elle reflète le comportement des acheteurs et des vendeurs stratégiques ainsi que des fonds d’investissement et des investisseurs privés en ce qui concerne l’introduction de clauses contractuelles spécifiques.

Les investisseurs internationaux animent le marché des transactions de portefeuille immobilier

L’étude révèle que la proportion des transactions de portefeuille immobilier a augmenté régulièrement entre 2010 et 2014. Alors qu’elles représentaient 25 % de l’ensemble des transactions immobilières évaluées en 2010, leur proportion a atteint un pic de 30 % en 2014. La part des transactions de porte- feuille enregistrées dans les pays germanophones est la plus élevée d’Europe, atteignant 28 %. Dirk Rodewoldt, avocat associé en charge du Practice Group Droit immobilier & construction de CMS, explique : « L’activité croissante des investisseurs internationaux est probablement l’une des raisons qui expliquent cette hausse, car ces derniers ont renforcé leurs portefeuilles immobiliers européens ».

Après avoir représenté 38 % des transactions en 2013, et pour la première fois depuis cinq ans, l’année dernière a été marquée par un nombre d’investissements plus important de la part des acquéreurs étran- gers que des acquéreurs nationaux. Ainsi, la proportion d’investisseurs étrangers était de 53 % en Europe. Si l’on ventile les résultats par région, l’Allemagne et l’Autriche (31 %) et la Suisse (2 %) affichent les chiffres les plus faibles d’Europe, tandis que l’Europe orientale présente la proportion la plus élevée, à 62%.

Avec une part de marché de 45 % en moyenne, les immeubles de bureaux représentent la catégorie d’actifs la plus importante d’Europe au cours des cinq dernières années. En revanche, les immeubles commerciaux accusent une forte baisse, passant de 31 % en 2011 à 13 % en 2014, même si les transactions commerciales se maintiennent en tête des statistiques dans les pays d’Europe occidentale, où elles représentent 29 % du marché. La tendance la plus remarquable concerne les transactions logistiques : leur proportion a ainsi augmenté à un rythme régulier, passant de 5 % en 2011 à 18 % en 2014.

Les contrats de garantie bénéficient aux vendeurs

Au cours des cinq dernières années, on constate un recours accru à des contrats de garantie précisant des délais de prescription pour toute demande d’indemnisation qui se distinguent de la réglementation en vigueur. Dans la plupart des cas, les durées de garantie aux termes desquelles les acquéreurs sont habi-

lités à faire une demande d’indemnisation sont plus courtes. Les transactions dépourvues de telles clauses ont atteint leur plus haut niveau en 2011, à 56 %, tandis que ce chiffre était au plus bas en 2014, à 29 %. Parallèlement, la proportion de délais de prescription particulièrement courts (6 à 12 mois ou 12 à 18 mois) a sensiblement augmenté au cours des deux dernières années (passant respectivement à 12 % et 17 % en 2014). « Cela indique une nette tendance vers un marché globalement plus favorable aux vendeurs », précise l’étude.

Les transactions les plus susceptibles d’inclure un dispositif d’encadrement des appels en garantie sont celles réalisées dans les pays d’Europe occidentale (51 %). L’augmentation des seuils de déclenchement de l'indemnisation est également une tendance favorable aux vendeurs. La clause de minimis, qui prévoit un montant minimum de préjudice en deçà duquel l’acquéreur ne peut prétendre à aucune indemnité, a été utilisée plus fréquemment en 2014 comparativement à la moyenne des quatre années précédentes.

Ainsi, la proportion de transactions assorties de ce type de seuil individuel de mise en œuvre de la garantie était de 39 % en 2014. Les seuils globaux d’indemnisation (basket clause) qui visent à empêcher les parties d’exercer des recours pour de faibles montants, a été utilisée dans 23 % des transactions en 2014, soit nettement plus qu’au cours de l’année précédente (17 %). Le recours à ces deux clauses est particulièrement courant dans les pays d’Europe orientale. En outre, on observe également une capacité accrue des vendeurs à négocier un plafond de responsabilité convenu contractuellement. Ainsi, 48 % des transactions analysées en 2014 stipulaient un plafond de responsabilité, soit un niveau sans précédent.