Passé relativement inaperçu, le bail numérique prévu par la loi Elan modifiera notablement, au moins sur la forme, les rapports entre locataires et bailleurs. Le détail du dispositif ne sera connu qu’au moment de la publication des ordonnances qui l’organiseront, mais déjà des questions se posent sur les acteurs agréés pour proposer ce bail 2.0, le rôle de l’État ou encore le sort des données servant à l’établissement du contrat de location.
Le gouvernement a fait de la transition numérique un axe structurant de la prochaine grande loi logement. L’intitulé même de la loi en atteste, puisque dans l’acronyme « Elan » qui la désigne le « N » renvoie au terme « numérique ».
Sans remettre en cause la volonté des pouvoirs publics d’adapter l’habitat à l’univers digital, force est de constater que les avancées en la matière s’apparentent plutôt à des ajustements. Certains n’en demeurent pas moins pertinents, et devraient permettre de faciliter les relations entre les acteurs de l’immobilier comme en matière de copropriété. De même, le déploiement des réseaux de communications électroniques à très haute capacité par la modification des procédures d’urbanisme en la matière et l’instauration de nouvelles servitudes publiques contribuera à une meilleure couverture numérique du territoire.
Autre avancée digitale, la loi Elan prévoit l’instauration d’un bail numérique (article 61). La mesure qui pourrait bien modifier en profondeur les rapports locatifs a été assez peu discutée au Parlement. Sous réserve de l’adoption définitive de ce texte, ce dernier autorisera le gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires à la création d’un régime d’agrément pour développer l’établissement numérique des contrats de location, mais également pour organiser le recueil des données relatives aux baux du parc locatif privé.
Ainsi, il ne s’agit pas à proprement parler de la création d’un bail digital, qui au demeurant existe déjà puisque de nombreuses legaltech proposent ce service, mais de mettre en place un environnement réglementaire favorable au développement sécurisé d’une telle formule. La démarche serait ainsi proche de ce qui se fait pour la signature électronique.
Il faut d’ailleurs noter que l’un des freins actuels au bail numérique sera levé par la loi Elan. En effet, son article 47 supprime l’exigence de la mention manuscrite pour l’acte de caution, ouvrant la voie à sa dématérialisation.
La ou les ordonnances sur le bail numérique devraient être publiées dans un délai de 18 mois à compter de la publication de la loi et préciseront ce dispositif dont seul le principe est aujourd’hui acté. Toutefois, les professionnels de la gestion locative ont formulé certaines inquiétudes concernant notamment une mainmise de l’État sur la rédaction des baux, et le lancement par le ministère du Logement d’une plateforme d’aide à la constitution des dossiers location ne devrait guère les rassurer (https://locatio.beta.gouv.fr).
De plus, le bail numérique est susceptible de constituer un avantage pour les agences 2.0 au détriment des acteurs traditionnels. Enfin, à l’heure où la protection des données devient un enjeu de société majeur, la collecte massive (le parc locatif privé représente peu ou prou 20% des logements) d’informations n’ira pas sans poser de questions aux juristes, et probablement à d’autres.
David Richard, Avocat à la cour – Docteur en droit
