Le domaine de l’immobilier est un pilier de l’économie française. Dans la chaîne de production, les ventes immobilières sont déterminantes. Veiller à tout mettre en œuvre pour que la reprise des transactions immobilières soit la plus rapide possible et ne soit pas freinée par les mesures prises par le Gouvernement pour faire face aux conséquences de l’épidémie est donc impératif.

La loi du 23 mars 2020 a habilité le gouvernement à légiférer par ordonnance. En application de cette habilitation, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a eu pour objet d’adapter les délais échus pendant la période d’urgence sanitaire.

Cette première ordonnance, de portée générale, qui se voulait à la fois protectrice de l’intérêt général et des plus fragiles, a généré un nombre important d’effets contreproductifs dans le domaine de l’immobilier, entraînant une levée de boucliers des professionnels. En effet, alors même que la France avait vocation à sortir du confinement en mai, les promesses de vente de terrains à bâtir ne pouvaient être réitérées par l’application de l’ordonnance que fin août. 

En conséquence de quoi, compte tenu des enjeux économiques, cette ordonnance délais a très vite été modifiée, et ceci, à quatre reprises : le 15 avril pour instaurer un régime spécifique pour l’instruction des autorisations d’urbanisme et les recours à leur encontre, le 22 avril pour élargir le champ de ce régime aux IGH, ERP et autorisations de division du CCH, le 7 mai pour fixer la date de redémarrage des délais en ces domaines au 23 mai, pour élargir le champ de ce régime à l’urbanisme commercial, aux agréments et au retrait administratif et enfin le 13 mai pour fixer au 23 juin le redémarrage des délais pour toutes les autres autorisations.

Est-ce à dire pour autant que les effets négatifs de l’ordonnance délai sont désormais réglés ?

La réalisation des programmes de construction nécessite préalablement l’acquisition des terrains destinés à les accueillir. L’acquisition de ces fonciers par les promoteurs passe par la signature d’une promesse de vente sous diverses conditions suspensives dont notamment celle de l’obtention de l’ensemble des autorisations nécessaires à la réalisation de leur opération ainsi que le caractère définitif desdites autorisations et la purge du droit de préemption urbain.

Pour ce qui est de l’obtention des autorisations nécessaires à la réalisation du projet, il existe, depuis les ordonnances des 7 et 13 mai derniers, en fonction des types d’autorisations, deux échéances avec un mois de décalage fixant le redémarrage des délais d’instruction des autorisations, étant ici précisé que ces délais ont été décorrélés de la date de fin de l’état d’urgence sanitaire fixé au 10 juillet 2020 inclus par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020.

En pratique, il n’est pas rare que les promesses de vente soient assorties de conditions suspensives d’obtention d’autres autorisations que celle d’urbanisme. Ainsi, si l’obtention d’une autorisation environnementale est nécessaire à la réalisation d’un projet, la réitération de la promesse de vente est décalée alors même que le permis de construire a été obtenu. Ces différences de délai sont d’autant plus dommageables que 66,2% des communes de la Région Ile-de-France (enquête AMIF) indiquent avoir poursuivi l’instruction des autorisations d’urbanisme à plus de 75% pendant le confinement.

Pour ce qui est du caractère définitif des autorisations, la même distinction est opérée en fonction des types d’autorisation pour la date de redémarrage des délais de recours, avec toutefois, une différence notable entre les autorisations d’urbanisme et les autorisations connexes (autres que celles visées par l’ordonnance) et procédures indépendantes. Pour les premières, le délai de recours est suspendu alors que pour les autres, le délai légalement imparti repart à compter du 23 juin dans la limite de deux mois. En conséquence, dès que les promesses comprendront des conditions suspensives liées à des autorisations environnementales, aucune réitération ne sera envisageable avant la rentrée de septembre. 

Enfin, pour ce qui est des DIA, la reprise de leur instruction est prévue le 24 mai.  A cet égard, les collectivités locales, également conscientes de la nécessaire reprise, ont continué pour beaucoup à instruire les DIA pour permettre la conclusion des ventes immobilières.

Il faut se féliciter qu’aujourd’hui les échéances soient connues par tous et qu’elles soient fixées une bonne fois pour toutes. Certes, il n’y a toujours pas d’alignement des délais, mais c’était sûrement la seule manière pour les administrations largement encore en télétravail, d’absorber la reprise. En revanche, un alignement des régimes pour les recours serait souhaitable afin d’optimiser au maximum les délais.  

Michèle Raunet, notaire associée chez Cheuvreux