Airbnb, Abritel, échange des maisons : "l'uberisation" de la société ne cesse de se démocratiser et touche de plus en plus de français dans chacun des domaines de leurs vies, y compris le logement. Jusqu'alors l'apanage de loueurs professionnels, agences, sites spécialisés, et pour des résidences secondaires, la location saisonnière se pratique de plus en plus entre particuliers, pour leurs propres habitations. À l'approche de l'été, la Chambre Nationale des Huissiers de Justice (CNHJ) livre 8 conseils à prendre en compte lors de la mise en location de son bien... afin d'éviter toute mauvaise surprise.

1/ Louer son bien en toute légalité : quel cadre pour la location saisonnière ? 

La location saisonnière concerne tout ou partie d'un bien à l'usage exclusif du locataire et sans parties communes (contrairement à un hôtel ou une chambre d'hôtes). Elle doit respecter une période précise, définie en nuitées, semaines ou mois et n'excédant pas 90 jours pour le même locataire.

2/ Quelles obligations auprès de la mairie ?

Pour une habitation principale , la location ne doit pas excéder 4 mois par an (auquel cas, un changement de destination s'applique). Pour une résidence secondaire, une déclaration de « meublé de tourisme » est à effectuer en mairie, ainsi qu'une demande d'autorisation temporaire de changement d'usage, si le logement se situe en zone locative tendue.

3 / Se protéger en souscrivant la bonne formule d'assurance

Considéré comme un PNO (Propriétaire Non Occupant), ce dernier n'a pas l'obligation d'être assuré. Cependant, les huissiers de justice recommandent fortement de se prémunir du moindre risque en optant pour une extension du contrat d'assurance multirisque de l’habitation (prévoyant l’abandon de recours : en cas de dégradation, le locataire est couvert tout en restant responsable des dommages). Il peut également s'assurer que les locataires soient couverts par un contrat d'assurance habitation avec l'option "garantie responsabilité civile ou villégiature".

4/ Soigner le descriptif de l'annonce afin d'éviter toute réclamation

La CNHJ préconise de détailler l'ensemble des caractéristiques (bonnes ou mauvaises) du logement et de son environnement proche et d'y adjoindre des photos récentes. En cas d’inexactitude de l'annonce, le locataire est en droit de demander une réduction du loyer voire de refuser d'entrer dans le lieu. Au-delà de la perte de revenu occasionnée, il existe un risque pénal, pouvant conduire à une amende pour le propriétaire.

5/ Réaliser un inventaire détaillé des biens du logement

En listant l'ensemble des biens du logement, le propriétaire s'assure : une description réaliste pour son annonce (voir-ci avant), un état des lieux facilité et une protection écrite à intégrer dans le contrat (voir ci-après). Les huissiers de justice conseillent de le diviser en catégories (meubles ; luminaire ; objets de décoration ; appareils électroménagers ; linge de maison ; ustensiles de cuisine...), puis, sous forme de tableau, de préciser le nombre de biens et leur état (neuf, bon, moyen, mauvais).

6 / Privilégier un contrat de location écrit et complet

La loi prévoit que "toute offre de location saisonnière doit revêtir la forme écrite et contenir l’indication du prix demandé ainsi qu'un descriptif des lieux". Voici quelques points essentiels devant y figurer :
- les noms et adresses du propriétaire et du locataire ;
- l’adresse, la capacité maximale et les conditions d’utilisation (ex. : Internet, piscine, etc.) ;
- les dates de début et de fin de séjour ainsi que le nombre de nuits ;
- le prix de la location, le montant des charges et de la taxe de séjour ;
- les conditions de paiement, d’acompte ou arrhes, et les frais d’annulation ;
- le montant du dépôt de garantie exprimé en pourcentage du prix de la location ;
- les conditions de restitution du logement, en particulier en cas de désaccord sur l’état des lieux ;
- l'inventaire en annexe.
Spécialiste des baux et de la rédaction d'actes, l'huissier de justice peut accompagner le propriétaire dans cette étape s'assurant ainsi de la légalité du contrat, de l'insertion de l'ensemble des clauses utiles et de son caractère protecteur en cas de conflit avec le locataire.

7 / Penser au dépôt de garantie

Le dépôt de garantie (ou caution) n'est pas obligatoire, cependant, il est d'usage de demander 25 % du montant de la location. L'encaisser dès l'entrée dans le logement évite le risque de chèque sans provision. Sauf problème, il sera à restituer dans un délai raisonnable (une semaine).
À NOTER : un dépôt de garantie n'a aucune valeur si les propriétaire et locataire n'effectuent pas d'état des lieux : il faut pouvoir prouver les détériorations et justifier les dépenses qui entraîneraient sa non restitution (totale ou partielle, sur factures justifiant des frais de réparation).

8/ Réaliser état des lieux d'entrée et de sortie

Facultatif dans le cadre de la location saisonnière, l'état des lieux est cependant vivement recommandé par la CNHJ. À défaut d’état des lieux d’entrée, le locataire devra prouver que les éventuelles dégradations sont antérieures à son passage. Sans état des lieux de sortie, le propriétaire ne pourra constater les éventuelles dégradations et utiliser le dépôt de garantie. Les huissiers de justice conseillent de préparer une fiche qui guidera la visite et sera à remplir par les deux parties, avec : 
→ l'identité des propriétaire et locataire ;
→ les relevés d'électricité, de gaz et d'eau ;
→ pour chaque pièce, un tableau permettant d'apprécier l'état des sols, murs, plafonds et de l'équipement (exemple de tableau téléchargeable ici) ;
→ l'inventaire réalisé en amont.

En cas de désaccord sur l'état de lieux de sortie, il est possible de faire appel à un huissier de justice qui se chargera d'établir un état des lieux partial et objectif. En prévoyant cette option dans le contrat de location, les frais seront alors partagés entre propriétaire et locataire.

De la même façon, en cas de dégât, le propriétaire peut se rendre sur la plateforme constatys.fr afin de solliciter un constat d'huissier : ce procès verbal aura valeur probante devant un tribunal ou auprès des compagnies d'assurance.

Référent terrain, expert dans la résolution amiable de litiges liés au logement, et présent sur tout le territoire, l'huissier de justice saura être le conseiller de proximité vers qui se tourner en cas de doute ou de problème. Pour trouver l'huissier de justice le plus proche : http://cnhj.huissier-justice.fr/Annuaire.aspx