Coeur Défense : la Cour de cassation a statué

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La Cour de cassation a rendu un arrêt le 8 mars 2011 dans l'affaire Coeur Défense.

L'arrêt du 8 mars 2011casse l'arrêt rendu par la Cour d'appel. Les sociétés Hold et Dame Luxembourg vont ainsi pouvoir retourner en sauvegarde. La Cour de cassation précise également les conditions d'ouverture d'une procédure de sauvegarde.

Jean-Phlippe Robé et Benoit Fleury, associés au sein du cabinet Gibson Dunn sont intervenus aux cotés des sociétés Hold et Dame Luxembourg.

Rappel des faits

En juillet 2007, la société Hold (SAS Heart of la Defense), dont le capital social est détenu à 100 % par Dame Luxembourg, a acquis un ensemble immobilier de 180.000 m2 dans le quartier d’affaires de la Défense. Cet ensemble appelé « Cœur Défense » est le plus grand ensemble de bureaux d’Europe (5 tours, 18 ha de bureaux, 40 ha de surface !)

L’acquisition, pour un montant de 2,1 milliards d’€, a été financée en partie par un crédit hypothécaire de 1,6 milliards d’€, ensuite transféré à un fonds commun de titrisation, Windermere XII. Ce prêt, en principe remboursable en juillet 2012, a été conclu avec la possibilité d’un report en 2013 ou 2014 à certaines conditions.

A la suite de la faillite de Lehman Brothers le 15 septembre 2008, la notation des établissements financiers garantissant à Hold un taux d’intérêt fixe à été abaissée par les agences de notation en deçà du minimum requis par le contrat de prêt.

La couverture de son prêt n’étant plus assurée, Hold a recherché une autre contrepartie dans les délais imposés par le fonds de titrisation. Mais dans le contexte de déroute financière qui prévalait à l’époque, Hold n’a pu proposer une alternative jugée satisfaisante par ses créanciers ; le fonds commun de titrisation la menaçant de prononcer l’exigibilité anticipée du prêt.

Hold et Dame Luxembourg ont saisi le Tribunal de commerce de Paris le 28 octobre 2008 pour être placées sous procédure de sauvegarde, arguant que qu’il leur était impossible de trouver une nouvelle contrepartie et que le remboursement de la totalité de l’emprunt les aurait conduites à la cessation des paiements.

Rappel des dates clef

15 septembre 2008 : Dégradation de la note attribuée à Lehman Brothers (établissement financier garantissant à Hold un taux d’intérêt fixe) de AAA à A-. Envoi d’un courrier par le fonds commun de titrisation à Hold lui enjoignant de trouver une nouvelle contrepartie.

22 octobre 2008 : Réunion à Londres des créanciers et de Hold pour examiner les propositions faites par Hold.

25 octobre 2008 : Convocation par le fonds commun de titrisation d’une assemblée de ses obligataires avec pour ordre du jour, notamment, le rejet des propositions faites par Hold et l’exigibilité anticipée du prêt.

3 novembre 2008 : Jugement du Tribunal de commerce de Paris, ouvrant une procédure de sauvegarde au bénéfice de Hold et de Dame Luxembourg.

19 septembre 2009 : Adoption de deux plans de sauvegarde par le Tribunal de commerce de Paris.

25 février 2010 : Arrêt de la Cour d'appel de Paris, qui annule l'ouverture des procédures de sauvegarde après 16 mois d’application, et confirme du fait de l’annulation de la sauvegarde l'attribution de la propriété des loyers aux créanciers de Hold.


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